Custos de Compra de uma Casa em Portugal — Guia 2026
Todos os impostos, taxas e encargos envolvidos na compra de um imóvel em Portugal — explicados em linguagem clara, para saber exatamente o que orçamentar.
Atualizado em abril de 2026Os Custos de Compra de um Imóvel em Portugal
Comprar um imóvel em Portugal implica um conjunto de impostos e despesas para lá do preço de compra. A boa notícia é que o processo está bem estabelecido, os custos são previsíveis e — em comparação com muitos países europeus — o total é razoável.
Para a maioria dos compradores, os custos totais de compra rondam os 7–10% do preço. O valor exato depende do valor do imóvel, de ser habitação própria e permanente ou casa de férias, e de recorrer ou não a crédito habitação em Portugal. Cada custo varia com o preço de compra, pelo que compensa perceber a discriminação antes de começar as visitas.
Este guia percorre todos os custos envolvidos na compra de um imóvel em Portugal em 2026 — dos dois principais impostos de compra aos honorários do advogado, custos de notário e custos correntes depois da compra. Incluímos as taxas de imposto atuais, exemplos de cálculo e dicas práticas sobre o que orçamentar.
IMT — Imposto Municipal sobre as Transmissões
O maior custo de compra e o primeiro que a maioria dos compradores quer perceber.
O IMT — Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis — é o imposto de transmissão de imóveis em Portugal. É um imposto único, pago pelo comprador antes da escritura, calculado sobre o preço de compra ou sobre o valor patrimonial tributário do imóvel, consoante o que for mais alto.
O IMT é um imposto progressivo, ou seja, a taxa aumenta à medida que o valor do imóvel sobe. As taxas também variam consoante o imóvel seja a sua habitação própria e permanente ou uma habitação secundária ou de férias. Os não residentes que compram uma segunda habitação pagam as taxas mais altas.
Taxas de IMT 2026 — Habitação Própria e Permanente
Se compra a sua habitação principal em Portugal — ou seja, se a vai registar como habitação própria e permanente — beneficia de taxas de IMT mais baixas e de isenção nos imóveis abaixo do limiar.
| Preço de Compra | Taxa Marginal | Parcela a Abater |
|---|---|---|
| Até €101.917 | Isento | — |
| €101.917 – €139.412 | 2% | €2.038,34 |
| €139.412 – €190.086 | 5% | €6.220,70 |
| €190.086 – €316.772 | 7% | €10.022,42 |
| €316.772 – €633.453 | 8% | €13.190,14 |
| €633.453 – €1.102.920 | Taxa única 6% | — |
| Acima de €1.102.920 | Taxa única 7,5% | — |
IMT em Habitação Secundária e para Não Residentes
Se compra uma casa de férias ou um imóvel de investimento, ou se é não residente a comprar habitação, as taxas de IMT começam em 1% (sem isenção no escalão mais baixo) e sobem de forma mais acentuada. Os escalões superiores espelham a tabela da habitação própria, mas sem o limiar de taxa zero — pelo que toda a compra paga IMT, independentemente do preço.
Quando e Como Pagar o IMT
O IMT tem de ser pago antes da escritura. Normalmente é o seu advogado que trata do cálculo e do pagamento nas Finanças na manhã da escritura, ou nos dias anteriores. Recebe um comprovativo de pagamento — o notário vai exigi-lo antes de a escritura poder avançar.
Exemplo de cálculo
Compra de um apartamento de €250.000 como habitação própria e permanente: IMT = €250.000 × 7% − €10.022,42 = €7.477,58. O mesmo imóvel como habitação secundária custaria cerca de €12.500 de IMT.
Imposto do Selo
Um imposto de taxa fixa que se aplica a todas as compras de imóveis, sem exceções.
O imposto do selo em Portugal é cobrado a uma taxa fixa de 0,8% sobre o preço de compra ou sobre o valor patrimonial tributário, consoante o que for mais alto. Ao contrário do IMT, não há escalões nem isenções — todos os compradores o pagam, quer o imóvel seja habitação própria, casa de férias ou investimento.
Num imóvel de €250.000, o imposto do selo é de €2.000. Num de €400.000, são €3.200. Contas simples, sem surpresas.
Se recorrer a crédito habitação em Portugal, há um imposto do selo adicional de 0,6% sobre o montante do empréstimo. É separado do imposto do selo sobre o imóvel e incide sobre o próprio contrato de crédito.
IMT e imposto do selo em conjunto
Estes dois impostos de compra representam o grosso dos custos ao comprar um imóvel em Portugal. Numa habitação própria e permanente de €300.000, conte pagar cerca de €11.000 de IMT e €2.400 de imposto do selo — à volta de €13.400 em impostos antes de tudo o resto.
Advogado, Notário e Registo
Os custos profissionais que mantêm a sua compra segura e legal.
Escolher um Advogado
Contratar um advogado não é legalmente obrigatório em Portugal, mas é fortemente recomendado — sobretudo para um estrangeiro a comprar um imóvel pela primeira vez. O seu advogado trata da due diligence do imóvel, verifica dívidas e ónus, revê o contrato de compra e o contrato-promessa (CPCV) e defende os seus interesses em todas as fases.
Os honorários situam-se tipicamente entre 1% e 1,5% do preço de compra, mais 23% de IVA. Num imóvel de €250.000, são cerca de €2.500–€3.750 mais IVA. Alguns advogados cobram antes um valor fixo, sobretudo em transações simples. Confirme sempre a estrutura de honorários à partida.
Custos de Notário
O notário formaliza a assinatura da escritura e garante que a transação fica legalmente registada. Os custos de notário em Portugal são relativamente modestos — tipicamente €250–€500, consoante a complexidade. Se optar pelo serviço Casa Pronta (balcão único) na conservatória, os custos combinados de notário e registo predial são ainda mais baixos, normalmente cerca de €375 no total.
Registo Predial
Assinada a escritura, o imóvel tem de ser registado em seu nome na conservatória do registo predial. Os custos de registo são fixos, à volta de €250 por imóvel. Normalmente é o seu advogado que trata disto em seu nome, poucos dias depois da escritura.
Referência de orçamento: honorários profissionais
Numa compra típica, orçamente €3.000–€5.000 para honorários do advogado, custos de notário e registo em conjunto. É um preço pequeno pela tranquilidade de saber que a sua compra está devidamente acompanhada.
Custos do Crédito Habitação em Portugal
Os custos adicionais se financiar a compra com crédito habitação em Portugal.
Recorrer a crédito habitação em Portugal acrescenta vários custos aos impostos de base. Os bancos portugueses emprestam tipicamente até 70–80% do valor do imóvel a não residentes (e até 90% a residentes), mas cada banco tem a sua estrutura de comissões.
Avaliação Bancária
O banco encomenda uma avaliação independente do imóvel antes de aprovar o crédito. Custa normalmente €250–€400, embora alguns bancos a absorvam nas suas comissões de processo.
Imposto do Selo sobre o Crédito
Aplica-se um imposto do selo autónomo de 0,6% sobre o montante do empréstimo. Num crédito de €200.000, são €1.200. Acresce ao imposto do selo de 0,8% sobre o imóvel — são dois encargos separados.
Comissões Bancárias e Seguros
A maioria dos bancos cobra uma comissão de dossier de cerca de €500–€1.000. Também lhe será exigido um seguro de vida e um seguro multirriscos como condições do crédito. Os prémios do seguro de vida variam com a idade e o prazo do empréstimo; o seguro do imóvel é normalmente modesto — algumas centenas de euros por ano.
Não vai recorrer a crédito?
Se compra a pronto, pode saltar esta secção inteira. Sem avaliação bancária, sem imposto do selo sobre o crédito, sem comissões de processo. É uma das razões pelas quais as compras a pronto são significativamente mais simples e rápidas em Portugal.
Custos Correntes do Imóvel
Os custos de manutenção depois da compra — o que vai pagar por ano como proprietário em Portugal.
IMI — Imposto Municipal sobre Imóveis
O IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) é o imposto anual sobre a propriedade em Portugal. Incide sobre o valor patrimonial tributário do imóvel — não sobre o preço de compra — e a taxa é definida por cada município, tipicamente entre 0,3% e 0,45% para habitação urbana.
Na prática, o IMI tende a ser muito razoável em comparação com os impostos sobre a propriedade noutros países europeus. Um apartamento de €250.000 pode ter um valor patrimonial tributário de €120.000, resultando num IMI anual de apenas €360–€540.
AIMI — Adicional ao IMI
O AIMI (Adicional ao IMI) é um imposto complementar sobre o património que se aplica a quem detém imóveis em Portugal com valor patrimonial tributário total acima de €600.000. Para a maioria de quem compra um único imóvel na margem sul, o AIMI não se aplica. Quando se aplica, a taxa é de 0,7% sobre a parcela acima de €600.000 (ou acima de €1.200.000 para casais com tributação conjunta).
Custos de Condomínio
Se comprar um apartamento, vai pagar uma quota mensal de condomínio para cobrir os custos partilhados do edifício — manutenção, limpeza, elevadores, seguro comum e fundo de reserva. Estes custos variam muito: um prédio modesto pode cobrar €30–€60 por mês, enquanto um empreendimento com piscinas, jardins e portaria pode chegar a €100–€250 ou mais.
Serviços e Custos de Funcionamento
Os custos anuais de água, eletricidade, gás e telecomunicações são globalmente semelhantes aos de outros países do sul da Europa. Orçamente cerca de €100–€200 por mês para um apartamento típico, mais para uma moradia maior.
Custos Totais — O Que Orçamentar
Juntando tudo: o que deve reservar, além do preço de compra, para cobrir todos os custos da compra de um imóvel em Portugal.
IMT
0–7,5%Imposto de transmissão progressivo, em função do valor e do fim do imóvel. Quem compra habitação própria beneficia de taxas mais baixas.
Imposto do Selo
0,8%Taxa fixa sobre o preço de compra. Mais 0,6% sobre o montante de qualquer crédito.
Advogado
1–1,5% + IVAAdvogado, due diligence e revisão de contratos. Essencial para qualquer estrangeiro a comprar um imóvel em Portugal.
Notário e Registo
€500–€750Custos de notário e de registo predial. Valores fixos, não percentuais.
Regra prática
Orçamente 8% do preço de compra para cobrir todos os impostos, taxas e custos profissionais da compra de um imóvel em Portugal. Se recorrer a crédito habitação, acrescente mais 1–2% para os custos do crédito. Fica com uma margem confortável e sem surpresas.