Crédito Habitação em Portugal para Estrangeiros — Guia Completo 2026
Como obter crédito habitação em Portugal enquanto não residente — rácios LTV, taxas de juro, documentos, bancos e o calendário completo do pedido até às chaves.
Atualizado em abril de 2026Obter Crédito Habitação em Portugal — O Que os Não Residentes Precisam de Saber
Portugal tornou-se um dos destinos mais procurados por compradores internacionais, e os bancos portugueses estão bem preparados para emprestar a estrangeiros. Quer esteja a comprar casa para viver, uma casa de férias na costa ou um investimento no seu primeiro imóvel em Lisboa ou na Margem Sul, obter crédito habitação enquanto não residente é perfeitamente possível — o processo apenas funciona de forma um pouco diferente do que conhece no seu país.
Este guia percorre todas as fases do processo de crédito habitação em Portugal: requisitos de elegibilidade, quanto pode pedir emprestado, os tipos de crédito disponíveis, que bancos portugueses trabalham melhor com compradores estrangeiros, que documentos precisa e quanto tempo demora tudo. Cobrimos também os custos que a maioria dos guias ignora — o seguro de vida, o Imposto do Selo sobre o empréstimo e as comissões que os bancos cobram nas várias fases.
Se procura crédito habitação em Portugal em 2026, este é o guia a ler antes de falar com um intermediário de crédito ou entrar num banco.
Os Estrangeiros Podem Obter Crédito Habitação em Portugal?
Sim — mas as condições variam consoante o estatuto de residência.
Os bancos portugueses emprestam a não residentes, cidadãos da UE e cidadãos de países terceiros. Não há qualquer restrição à compra de imóveis por estrangeiros em Portugal nem à obtenção de crédito para financiar a compra. O que muda é o rácio de financiamento (LTV), a taxa de juro e alguns requisitos documentais adicionais.
Residência e LTV
A maior diferença entre residentes e não residentes é quanto o banco empresta em relação ao valor do imóvel. Os residentes conseguem tipicamente até 80% de LTV — ou seja, 20% de entrada. Aos não residentes é normalmente oferecido 60–70% de LTV, pelo que deve prever uma entrada de 30–40% do preço de compra. Alguns bancos chegam aos 75% para não residentes com perfis de rendimento fortes, mas é a exceção, não a regra.
Limites de idade
A maioria dos bancos portugueses exige que o empréstimo esteja totalmente pago quando o mutuário atinge os 75 a 80 anos. Se tem 55 anos e o limite do banco é 75, o prazo máximo do seu empréstimo é de 20 anos. Isto afeta a prestação mensal — um prazo mais curto significa prestações mais altas, mesmo com a mesma taxa de juro.
Rendimento e taxa de esforço
O banco fará uma avaliação completa de solvabilidade. A regra geral é que os seus encargos mensais totais com dívida (incluindo o novo crédito) não devem exceder 35–50% do rendimento mensal líquido, consoante o banco. Terá de apresentar comprovativos de rendimento — tipicamente os últimos três recibos de vencimento, a declaração de impostos mais recente e seis meses de extratos bancários. Trabalhadores independentes precisam normalmente de dois a três anos de contas entregues.
Precisa de NIF antes de pedir crédito habitação
Todos os pedidos de crédito habitação em Portugal estão ligados ao seu NIF (número de identificação fiscal). Sem ele, nenhum banco processa o pedido. Se ainda não tem o seu, leia primeiro o nosso guia Como Obter o NIF.
Taxa Fixa, Taxa Variável e Taxa Mista em Portugal
Como funcionam os produtos de crédito habitação portugueses e qual se adequa à sua situação.
O crédito habitação em Portugal existe em três modalidades principais. Perceber a diferença é importante, porque determina o comportamento da sua prestação mensal ao longo do prazo do empréstimo.
Taxa variável (indexada à Euribor)
A modalidade mais comum em Portugal. A taxa de juro é calculada como Euribor mais um spread fixo definido pelo banco. A maioria dos créditos habitação portugueses está indexada à Euribor a 6 ou 12 meses, o que significa que a taxa — e a prestação — é revista e ajustada a cada seis ou doze meses. Quando a Euribor desce, a prestação desce. Quando sobe, a prestação aumenta. Na primavera de 2026, a Euribor a 6 meses está em cerca de 2,1%, e os bancos acrescentam tipicamente um spread de 0,7–1,3%, dando uma taxa variável total de aproximadamente 2,8–3,4%.
Taxa fixa
A taxa fixa bloqueia a sua taxa de juro para todo o prazo do empréstimo ou por um período determinado (frequentemente 5, 10 ou 15 anos). As taxas fixas em Portugal tendem a ser mais altas do que as variáveis — tipicamente 3,2–3,8% — mas oferecem certeza. Sabe exatamente qual será a sua prestação, aconteça o que acontecer à Euribor. A taxa fixa é menos comum em Portugal do que em países como o Reino Unido, mas cada vez mais bancos a oferecem, com os mutuários a procurar estabilidade depois da volatilidade da Euribor em 2022–2023.
Taxa mista
Alguns bancos oferecem um produto misto: taxa fixa nos primeiros 24 meses (ou mais) e depois taxa variável indexada à Euribor no restante prazo. Dá-lhe previsibilidade nos primeiros anos, beneficiando de taxas potencialmente mais baixas depois, sobretudo se a Euribor descer. Os produtos de taxa mista são cada vez mais populares entre não residentes que contratam crédito habitação em Portugal e querem certeza no curto prazo.
| Modalidade | Taxa típica (2026) | Revisão da taxa | Indicada para |
|---|---|---|---|
| Variável (Euribor) | 2,8–3,4% | A cada 6 ou 12 meses | Compradores que esperam taxas estáveis ou em queda |
| Fixa | 3,2–3,8% | Nenhuma (bloqueada) | Compradores que querem certeza na prestação mensal |
| Mista | 3,0–3,5% | Fixa no início, depois variável | Compradores que querem estabilidade no curto prazo |
O que é a Euribor?
A Euribor (Euro Interbank Offered Rate) é a taxa de juro de referência a que os bancos europeus emprestam entre si. É fixada diariamente e publicada nos prazos de 1 semana, 1 mês, 3 meses, 6 meses e 12 meses. As taxas do crédito habitação português estão quase sempre indexadas à Euribor a 6 ou 12 meses. A supervisão cabe ao Banco de Portugal, no quadro mais amplo do Banco Central Europeu.
O Custo Real do Crédito Habitação em Portugal
Para lá da taxa de juro — Imposto do Selo, seguros, avaliação e comissões bancárias.
A taxa de juro é apenas parte do custo. Quando contrata crédito habitação em Portugal, há várias comissões e encargos adicionais associados ao processo. Conhecê-los à partida ajuda-o a orçamentar com rigor e a evitar surpresas na escritura.
Imposto do Selo sobre o empréstimo
O Imposto do Selo aplica-se ao próprio empréstimo, à parte do Imposto do Selo da compra do imóvel. A taxa é de 0,6% do montante total do empréstimo. Num crédito de €200.000, são €1.200. É pago antes da escritura e não é negociável.
Avaliação do imóvel
O banco realiza uma avaliação para confirmar o valor do imóvel antes de aprovar o crédito. É organizada pelo banco mas paga pelo comprador, custando tipicamente €250–€500 consoante o tipo de imóvel e a localização. A avaliação determina o montante máximo do empréstimo — o banco empresta sobre o menor entre o preço de compra e o valor da avaliação, não necessariamente o preço que acordou com o vendedor.
Comissões bancárias
Os bancos portugueses cobram várias comissões de processamento. Incluem a comissão de dossiê, uma comissão de organização da avaliação e, por vezes, uma comissão de formalização da proposta. Em conjunto, acrescentam tipicamente €500–€1.500 ao custo. Alguns bancos cobram ainda uma comissão anual de manutenção de conta. Peça sempre a TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global) — é a taxa anual que inclui todos os custos obrigatórios e lhe dá o custo real do crédito.
Seguro de vida
O seguro de vida é obrigatório em todos os créditos habitação portugueses. O banco exige uma apólice que cubra o capital em dívida em caso de morte ou invalidez permanente. Pode contratar o seguro do próprio banco ou comparar com uma seguradora externa — a Ageas Portugal é uma das mais presentes neste mercado. O prémio depende da idade, da saúde e do montante do empréstimo. Conte com €30–€100 por mês num crédito típico. O seguro multirriscos habitação (incêndio, inundação, etc.) também é obrigatório e custa bastante menos.
Reembolso antecipado
Se quiser amortizar o crédito antecipadamente, a lei portuguesa limita a comissão a 0,5% do montante amortizado na taxa variável e 2% na taxa fixa. Alguns bancos dispensam a comissão em amortizações parciais abaixo de determinado valor. O cancelamento da hipoteca no registo predial tem um pequeno custo administrativo.
| Custo | Montante | Quando é pago |
|---|---|---|
| Imposto do Selo sobre o empréstimo | 0,6% do montante | Antes da escritura |
| Avaliação do imóvel | €250–€500 | Durante o pedido |
| Comissões bancárias | €500–€1.500 | Na aprovação |
| Seguro de vida | €30–€100/mês | Contínuo |
| Seguro multirriscos habitação | €10–€30/mês | Contínuo |
| Comissão de reembolso antecipado | 0,5% (variável) / 2% (fixa) | Se aplicável |
Documentos Necessários para Pedir Crédito Habitação em Portugal
O que deve preparar antes de submeter o pedido de crédito.
O pedido de crédito exige um dossiê documental sólido. Os bancos portugueses são minuciosos — documentos em falta são a maior causa de atrasos. Reúna tudo antes de avançar com o pedido e o processo será consideravelmente mais rápido.
Documentos pessoais
Passaporte válido (e título de residência, se aplicável), o seu NIF e comprovativo de morada no seu país (fatura de serviços ou extrato bancário com menos de três meses). Se for casado, muitos bancos exigem os mesmos documentos do cônjuge, mesmo que não conste do pedido de crédito.
Rendimento e emprego
Para trabalhadores por conta de outrem: os últimos três recibos de vencimento, a declaração de impostos mais recente (ou equivalente), uma declaração da entidade patronal a confirmar funções e salário, e o contrato de trabalho se estiver na função há menos de dois anos. Para trabalhadores independentes: dois a três anos de declarações fiscais entregues, contas auditadas ou de gestão, e comprovativo de rendimento através de extratos bancários que mostrem receitas regulares da atividade.
Documentos financeiros
Seis meses de extratos de todas as contas bancárias, comprovativo da entrada (mostrando que os fundos estão disponíveis e a sua origem) e uma relação das dívidas existentes — outros créditos habitação, créditos pessoais ou cartões de crédito. Os bancos querem uma imagem clara da sua situação financeira para calcular a taxa de esforço.
Documentos do imóvel
A caderneta predial, a certidão do registo predial e a licença de habitação do edifício. O seu advogado ou agente do comprador normalmente obtém-nos. Se estiver a comprar um imóvel que precise de obras, o banco pode pedir também orçamentos e projetos.
Tradução e apostila
Documentos noutras línguas que não o português ou o inglês podem exigir tradução certificada. Alguns bancos aceitam documentos em inglês sem tradução; outros exigem tradução ajuramentada para português. Confirme com o seu banco no início do processo para evitar atrasos de última hora. A apostila é exigida em certos documentos públicos (certidões de nascimento, certidões de casamento) emitidos fora da UE.
Que Bancos em Portugal Emprestam a Não Residentes?
Os principais bancos portugueses e o que esperar de cada um.
Todos os grandes bancos portugueses têm crédito habitação para não residentes, mas a experiência varia significativamente de banco para banco. Alguns têm departamentos internacionais dedicados com equipas que falam inglês; noutros terá de trabalhar com um balcão com apoio limitado em línguas estrangeiras.
Novo Banco
Uma das escolhas mais populares entre compradores internacionais. O Novo Banco tem uma equipa dedicada ao crédito para não residentes, equipas multilingues e requisitos documentais claros. Tende a oferecer rácios LTV competitivos (até 70% para não residentes) e é geralmente eficiente nas aprovações. A plataforma de homebanking está disponível em inglês.
Millennium BCP
O maior banco privado português por ativos. O Millennium BCP oferece uma gama alargada de produtos, com taxa fixa e variável. O departamento internacional trata dos pedidos de não residentes, embora o processo possa ser mais lento do que em bancos mais pequenos. Rede de balcões forte em todo o país, incluindo Lisboa e a Margem Sul.
Banco Santander Totta
Parte do grupo Santander, o que pode ajudar se já for cliente Santander noutro país. Taxas competitivas e um processo relativamente ágil para cidadãos da UE. Compradores de fora da UE podem encontrar requisitos documentais mais exigentes.
Caixa Geral de Depósitos (CGD)
O banco público português. A CGD tende a oferecer taxas ligeiramente mais baixas, mas pode ser mais lenta nas aprovações e mais conservadora no LTV para não residentes. Uma opção sólida se tiver tempo e procurar a taxa mais baixa possível no mercado imobiliário português.
Recorrer a um intermediário de crédito
Um intermediário de crédito compara propostas de vários bancos e negoceia em seu nome. Em Portugal, a remuneração do intermediário é tipicamente paga pelo banco (não pelo comprador), pelo que recorrer a um não lhe custa nada. Um bom intermediário gere o processo do pedido, acompanha as aprovações e articula-se com o seu advogado. Para não residentes que compram casa em Portugal, um intermediário pode poupar imenso tempo — sobretudo se estiver a gerir o processo à distância e não puder visitar balcões em pessoa.
Conta bancária portuguesa obrigatória
Tem de abrir uma conta bancária portuguesa antes de o crédito ser aprovado. As prestações mensais são debitadas dessa conta, e os fundos da compra circulam por ela na escritura. A maioria dos compradores abre a conta no mesmo banco que concede o crédito, mas não é obrigado a fazê-lo. Ter NIF é um pré-requisito — o banco não abre conta sem ele.
O Processo de Pedido de Crédito — Passo a Passo
Da pré-aprovação às chaves — quanto tempo demora realmente o crédito habitação em Portugal.
O processo completo, do primeiro contacto à libertação dos fundos na escritura, demora tipicamente dois a quatro meses. Eis como se divide.
Passo 1 — Pré-aprovação (1–2 semanas)
Antes de começar a visitar imóveis, pode obter uma pré-aprovação junto de um ou mais bancos. É uma proposta indicativa baseada no seu rendimento, na entrada e no tipo de imóvel que procura. A pré-aprovação não é vinculativa, mas dá-lhe um orçamento claro e mostra aos vendedores que é um comprador sério. Os documentos pessoais e financeiros são entregues nesta fase.
Passo 2 — Imóvel encontrado e avaliação (2–4 semanas)
Quando encontrar o imóvel certo e acordar o preço, o banco organiza a avaliação. Um perito visita o imóvel para confirmar o estado e o valor de mercado. O banco usa-a para determinar o montante final do empréstimo. Se a avaliação ficar abaixo do preço de compra, o banco empresta sobre o valor mais baixo — o que pode significar uma entrada maior.
Passo 3 — Aprovação formal (2–4 semanas)
Após a avaliação, o banco conclui a análise de risco de crédito e emite a proposta formal. Esta confirma o montante, a taxa de juro, o prazo e todas as condições associadas. A concessão de crédito está sujeita a análise de risco, pelo que a aprovação nunca está garantida até ter a proposta escrita em mãos. Analise a TAEG com atenção — é o valor que revela o custo anual real, incluindo todos os encargos obrigatórios.
Passo 4 — Seguros e preparação da escritura (1–2 semanas)
Contrata o seguro de vida e o multirriscos habitação (se ainda não o fez). O seu advogado prepara a escritura, confirma que toda a documentação do imóvel está em ordem e agenda a assinatura. O banco transfere os fundos do empréstimo para a conta do notário.
Passo 5 — Conclusão (dia da escritura)
No notário, assina a escritura de compra e venda e a escritura de mútuo em simultâneo. O banco liberta os fundos, o Imposto do Selo é liquidado e o imóvel é registado em seu nome. A partir daqui começam as prestações mensais — normalmente no primeiro ou último dia útil do mês seguinte.
É possível gerir tudo à distância?
Sim, com limitações. A pré-aprovação e a documentação podem ser tratadas à distância. Porém, a maioria dos bancos exige pelo menos uma visita presencial para a assinatura final do crédito, e tem de comparecer à escritura (ou outorgar procuração ao seu advogado). Se estiver a tratar do crédito habitação a partir do estrangeiro, um agente do comprador e um intermediário de crédito, em conjunto, conseguem gerir o processo entre visitas.
Simule o Seu Crédito Habitação
Ajuste os valores abaixo para estimar a prestação mensal, a entrada e os custos iniciais.
Valores meramente indicativos. As taxas e custos reais dependem do banco, do seu perfil de crédito e da avaliação do imóvel. Peça ao seu intermediário uma simulação personalizada da TAEG.
O que o simulador não inclui
Este simulador estima a prestação e os custos iniciais do crédito. Não inclui os custos de compra do imóvel (IMT, Imposto do Selo da compra, honorários legais, notário) — para esses, leia o nosso guia Custos de Compra de uma Casa. O seguro de vida e o multirriscos habitação são também custos mensais adicionais — orçamente €40–€130 por mês no total, consoante a idade e o montante do empréstimo.