Comprar em Planta em Portugal
Pagamentos faseados, risco de conclusão, timing do IMT e as proteções contratuais que qualquer comprador em planta deve conhecer antes de se comprometer.
Atualizado em abril de 2026Como Funciona a Compra em Planta em Portugal
Comprar em planta significa comprar um imóvel que ainda não foi construído, ou que está a meio da construção. O promotor comercializa as frações antes da conclusão, você compromete-se cedo a um preço fixo, paga por fases à medida que a obra avança e conclui na escritura, quando o edifício está terminado e licenciado.
Comprar em planta pode trazer valor real: preços mais baixos do que os equivalentes concluídos, escolha de fração, construção moderna com os padrões energéticos atuais. Mas tem riscos que os imóveis concluídos não têm: atrasos na conclusão, insolvência do construtor, alterações de especificações e o desafio único de comprar algo que não pode percorrer. Um contrato bem redigido e a due diligence ao promotor são inegociáveis.
Este guia cobre a estrutura típica, as proteções em que deve insistir e as considerações de IMT e financiamento específicas das compras em planta.
Como os Pagamentos São Faseados
Os negócios em planta dividem tipicamente o preço de compra por marcos da construção.
Sinal de reserva
Normalmente 1–3% do preço, pago para reservar uma fração específica. Muitas vezes reembolsável se o CPCV não se concretizar dentro de um prazo definido.
Assinatura do CPCV — o primeiro pagamento relevante
Tipicamente 10–20% do preço, pago na assinatura do contrato-promessa. O CPCV fixa o preço, a fração e o calendário de conclusão.
Marcos da construção
Pagamentos adicionais de 10–25% ligados ao avanço da obra: fundações, estrutura concluída, cobertura, instalações técnicas, acabamentos. Cada marco é certificado pelo engenheiro do promotor ou de forma independente.
Remanescente na escritura
Os restantes 30–50% são pagos na escritura, quando o edifício tem a licença de utilização e a fração está pronta para entrega.
Interação com o crédito habitação
Se usar crédito habitação, os bancos normalmente só libertam os fundos na escritura, não por fases. Ou seja, financia os pagamentos faseados por conta própria e usa depois o crédito para cobrir o remanescente. O planeamento de tesouraria importa.
O Que Pode Correr Mal
Os riscos próprios de comprar algo que ainda não existe.
Atraso na conclusão
A maioria dos projetos em planta em Portugal derrapa. Uma obra de 24 meses chega facilmente aos 30. Conte com atrasos e tenha flexibilidade na data de mudança ou no início das rendas.
Alterações de especificações
Os promotores por vezes substituem materiais, alteram plantas ou simplificam acabamentos durante a obra — por razões de custo ou de fornecimento. Uma redação forte do CPCV fixa a lista de especificações.
Insolvência do construtor
Rara mas ruinosa. Se o promotor falir a meio da obra, os seus pagamentos faseados podem não ser totalmente recuperáveis. As garantias bancárias sobre cada fase de pagamento são a proteção — verifique que são de facto emitidas.
Atrasos na licença de utilização final
Mesmo com a construção “terminada”, a câmara tem de emitir a licença de utilização antes de a escritura poder acontecer. Isso pode acrescentar semanas ou meses. O seu CPCV deve especificar o que acontece se a licença se atrasar.
Realidade vs imagens de marketing
A imagem 3D e o construído podem diferir. Vistas, exposição solar, acabamentos e a sensação geral podem desiludir. Visite a obra em várias fases da construção e compare com os materiais de marketing.
A garantia bancária é a proteção mais importante de todas
Cada pagamento faseado deve estar coberto por uma garantia bancária do banco do promotor, no montante do que já pagou. Se o projeto falhar, a garantia devolve-lhe o dinheiro. Confirme que a garantia é de facto emitida antes de cada pagamento sair da sua conta — não apenas prometida no contrato.
Avaliar o Promotor
Na compra em planta, a due diligence é mais sobre o promotor do que sobre o imóvel.
Historial
Quantos projetos concluiu o promotor? O que disseram os compradores de projetos anteriores? Visite um empreendimento já concluído, se possível. Os advogados locais sabem muitas vezes distinguir os promotores sérios dos aventureiros.
Solidez financeira
Contas públicas da empresa (ou, no caso de promotores privados, o que o seu advogado conseguir apurar). Dívida significativa, reestruturações recentes ou processos em tribunal são sinais de alerta.
Financiamento deste projeto
O projeto é financiado pela banca, pelas pré-vendas ou pelo próprio promotor? Cada modelo tem um perfil de risco diferente. Financiamento bancário com pré-vendas fortes é, em geral, mais seguro.
Licenciamento urbanístico
Alvará de construção, aprovação do loteamento, licenciamento ambiental se aplicável. Tudo deve estar em ordem antes de o projeto comercializar frações.
Engenharia e arquitetura
Gabinetes de arquitetura e engenharia com reputação. A equipa técnica por trás do projeto conta.
IMT, Imposto do Selo e o Timing em Planta
Uma particularidade da compra em planta: quando chegam os impostos?
O IMT e o imposto do selo pagam-se na escritura
Embora se comprometa no CPCV e pague por fases, o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões) e o imposto do selo sobre a compra são calculados e pagos imediatamente antes da escritura, quando a propriedade é de facto transmitida.
A taxa baseia-se no preço à data da escritura
Se o preço do seu contrato era €400.000 em 2024 e a escritura acontece em 2027, o IMT é calculado sobre o preço do contrato à taxa em vigor na escritura. Alterações de taxas entre o contrato e a conclusão podem aplicar-se a si.
IVA vs IMT nas construções novas
Algumas vendas de empreendimentos novos estão sujeitas a IVA (tipicamente habitação acessível ou estruturas específicas do promotor). Nesses casos, o IVA substitui o IMT. A maioria das vendas de construção nova continua sujeita a IMT. Confirme sempre com o advogado do promotor.
Orce o custo total do dia da escritura
Além do pagamento final ao promotor: IMT, imposto do selo, notário, registo, honorários de advogado, imposto do selo do crédito se aplicável. Total típico: mais 6–9% do preço. Veja o nosso guia Custos de Compra de uma Casa.