CPCV: o Contrato-Promessa Explicado
O contrato vinculativo que fixa a sua compra entre a aceitação da proposta e a escritura. O que cobre, o que assina e o sinal que fica em jogo.
Atualizado em abril de 2026O Que É o CPCV?
O Contrato de Promessa de Compra e Venda — CPCV, abreviadamente — é o contrato vinculativo que assina depois de a sua proposta ser aceite, mas antes da escritura. Vincula comprador e vendedor à transação nos termos acordados. Se uma das partes desistir sem fundamento legal, o CPCV define quem paga o quê a quem.
Na maioria das compras de imóveis em Portugal, o CPCV é o momento em que deixa de ser um "potencial comprador" e passa a estar legalmente comprometido. O sinal é entregue, o preço fica fixado e o prazo até à escritura começa a contar. Perceber o que está a assinar é essencial — o documento é denso e contém cláusulas que o podem afetar durante meses.
Este guia cobre a estrutura típica de um CPCV, o que o seu advogado deve verificar, as regras do sinal e as armadilhas mais comuns para quem compra casa em Portugal pela primeira vez.
O Que o CPCV Cobre
Um CPCV típico tem entre cinco e quinze páginas e fixa todas as variáveis importantes.
O preço e o sinal
O preço de compra acordado, o valor do sinal, a data do pagamento e a conta bancária onde foi depositado. O sinal é tipicamente 10% do preço — por vezes mais em imóveis de valor elevado ou em negociações lideradas pelo comprador, ocasionalmente menos em obra nova com pagamentos faseados.
A identificação do imóvel
Identificação completa do imóvel: referência da caderneta predial, inscrição na conservatória do registo predial, morada e natureza jurídica do prédio (urbano, rústico, misto). Qualquer discrepância entre esta secção e a documentação real do imóvel é um sinal de alerta.
O prazo para a escritura
A data-limite para a assinatura da escritura. Os prazos típicos vão de 30 a 90 dias. Se precisar de crédito habitação, preveja tempo para a aprovação do banco e para a avaliação; se o imóvel tiver questões documentais, preveja tempo para as resolver.
Condições suspensivas
Quaisquer condições que devam estar cumpridas antes da escritura. Condições comuns: aprovação do crédito habitação, o vendedor regularizar IMI em atraso, regularizar a licença de habitação, desocupar o imóvel de inquilinos, concluir obras de renovação.
Penalizações se uma das partes desistir
Se o comprador desistir sem fundamento legal, perde o sinal. Se o vendedor desistir sem fundamento legal, paga ao comprador o dobro do sinal. Esta simetria é a força legal do CPCV — é por isso que ambas as partes levam o documento a sério.
O Que o Seu Advogado Deve Verificar
O CPCV é vinculativo a partir do momento em que assina. A due diligence acontece antes, não depois.
A documentação do imóvel está em ordem
Caderneta predial atualizada, certidão do registo predial a comprovar a titularidade sem ónus nem encargos, licença de habitação válida e certificado energético dentro da validade. Imóveis mais antigos — sobretudo em zonas históricas como Sesimbra ou Azeitão — têm por vezes documentação antiga por regularizar.
Situação fiscal e de condomínio
O IMI está pago. Se o imóvel estiver em condomínio, as quotas estão em dia e não há obras de fundo pendentes de votação. Peça sempre as atas mais recentes da assembleia.
Identidade e legitimidade do vendedor
O vendedor é quem diz ser e tem legitimidade para vender. Em imóveis herdados, todos os herdeiros devem ser parte no contrato. Em imóveis detidos por empresas, a empresa deve ter autorização.
As suas condições estão bem redigidas
Condição de financiamento: explícita, com salvaguarda caso o banco não aprove a tempo. Conclusões da inspeção: qualquer questão que queira ver resolvida tem de estar no contrato antes de assinar — não depois.
Não assine sem o seu advogado rever a versão final
As agências apresentam muitas vezes um CPCV "padrão". Padrão para quem? O CPCV padrão protege o vendedor. O seu advogado deve rever cada cláusula e acrescentar as proteções de que precisa. Isto não é opcional — este é o documento que segura o seu sinal.
Armadilhas do CPCV para Quem Compra pela Primeira Vez
Os erros que vemos repetidamente — sobretudo entre compradores novos no mercado imobiliário português.
Assinar a minuta da agência sem advogado
As agências têm muitas vezes uma minuta de CPCV que apresentam à pressa. Essa minuta raramente é redigida a pensar no comprador. Peça sempre ao seu advogado que a reformule ou altere antes de assinar.
Sem condição de financiamento (ou com uma condição fraca)
Se precisa de crédito habitação para concretizar a compra e o contrato não tiver uma condição de financiamento bem redigida, pode perder o sinal se o banco não aprovar. A condição tem de especificar: que montante, até que data e com que salvaguarda.
Prazo irrealista
Um prazo de 30 dias entre o CPCV e a escritura é apertado para qualquer comprador que precise de crédito habitação e impossível se o imóvel tiver questões documentais. Negoceie um prazo que reflita a realidade, não o calendário preferido do vendedor.
Sinal em numerário ou por meios não rastreáveis
Pague sempre o sinal por transferência bancária com uma referência clara. O CPCV deve registar exatamente como foi pago. Sinais em numerário são raros e complicados — pelas regras de comprovação da origem dos fundos e para provar o pagamento se o negócio correr mal.
Encargos ocultos sobre o imóvel
Se o imóvel tiver uma hipoteca antiga que não foi formalmente cancelada, IMI por pagar ou obras de condomínio pendentes, essas responsabilidades podem passar para si. O papel do seu advogado é encontrá-las e resolvê-las antes de assinar.
Do CPCV à Escritura — O Que Acontece a Seguir
Os 30 a 90 dias entre a assinatura do CPCV e a assinatura da escritura.
Dias 1–7
Sinal pago, CPCV assinado, cópias distribuídas. Pedido de crédito habitação iniciado, se ainda não estiver em curso.
Dias 7–45
Avaliação do banco, aprovação formal do crédito. O advogado continua as verificações documentais, liquida antecipadamente o IMT e o Imposto do Selo e agenda a escritura.
Dias 45–75
Documentação final reunida. Seguros contratados, se o crédito o exigir. Fundos transferidos para a conta do notário, prontos para a conclusão.
Dia da escritura
Encontra-se no notário, assina a escritura, os fundos são transferidos e o imóvel é registado em seu nome. A partir desse momento, é o proprietário. Veja o nosso guia A Escritura de Compra e Venda para saber o que acontece no dia.