Due Diligence Imobiliária em Portugal
Como se sequencia a due diligence — quando se pedem os documentos, o que se verifica em cada momento e como se resolvem os problemas entre a aceitação da proposta e a assinatura da escritura. O guia do processo, do lado do comprador.
Atualizado em abril de 2026Porque É Que a Due Diligence Importa em Portugal
Os imóveis portugueses têm um rasto documental preciso mas cheio de particularidades. A titularidade é registada, tributada e licenciada em vários sistemas separados — e nem sempre coincidem. Os imóveis mais antigos, em particular, têm muitas vezes problemas herdados: anexos sem licença, divergências entre a área registada e a área real, hipotecas liquidadas mas nunca formalmente canceladas.
O CPCV não o protege destes problemas. Depois de assinar, fica vinculado. A due diligence acontece antes do CPCV — é aí que os problemas se encontram e, ou se resolvem, ou justificam desistir. Saltar ou apressar este passo é o maior erro que vemos no mercado imobiliário português.
Este guia percorre como o processo realmente corre — a sequência, os prazos, as pessoas envolvidas e o que acontece quando algo não bate certo. Para a checklist documento a documento (LU, CE, CPU, CRP, FTH), veja o guia Documentos do Imóvel.
Os Quatro Legais — e os Restantes
Os advogados chamam-lhes por vezes os Quatro Grandes. Quatro documentos são legalmente obrigatórios em todas as vendas residenciais; um quinto condicional é exigido em alguns imóveis; e um punhado de verificações complementares — não obrigatórias — protege contra o resto.
Os quatro documentos legais obrigatórios
Nenhuma escritura se conclui sem estes quatro:
- Licença de Utilização (LU) — a licença da câmara que confirma o uso habitacional.
- Certificado Energético (CE) — a classificação energética, válida por dez anos.
- Caderneta Predial Urbana (CPU) — o registo fiscal do imóvel na Autoridade Tributária.
- Certidão Permanente do Registo Predial (CRP) — o registo da conservatória com a propriedade e os encargos.
Os restantes — incluindo o quinto condicional
Para lá dos quatro legais:
- Ficha Técnica da Habitação (FTH) — o quinto condicional. Legalmente exigida apenas para edifícios cuja licença de construção foi emitida em 30 de março de 2004 ou depois; os imóveis mais antigos estão isentos.
- Verificações complementares — não obrigatórias, mas cada uma evita uma surpresa diferente: plantas aprovadas, declaração e contas do condomínio, recibos recentes de IMI e de serviços, e a comparação entre a licença de construção e o imóvel físico. Detalhadas mais abaixo.
Para saber o que diz cada documento, o que verificar em cada um e os sinais de alarme a procurar: leia o guia Documentos do Imóvel. Este guia olha para o processo — como a documentação se reúne, quando acontecem as verificações e como se resolvem os problemas.
Para Lá da Documentação Base
Outros pontos que o seu advogado deve verificar, consoante o tipo de imóvel.
Situação do condomínio (apartamentos)
Nos apartamentos, peça: o extrato mais recente do condomínio, as últimas atas da assembleia, quaisquer obras de vulto aprovadas ou pendentes, o valor da quota mensal e o fundo de reserva do prédio. Obras pendentes podem cair sobre si como novo proprietário.
Pagamentos de IMI
Confirme que o IMI está pago e em dia. IMI em atraso pode transferir-se para o comprador se não for liquidado até à escritura.
Dívidas de serviços pendentes
Leituras finais de eletricidade, água, gás e internet. As dívidas antigas não devem transferir-se para si, mas passar os contratos para o seu nome é mais difícil se houver dívidas por liquidar.
Inquilinos e ocupantes
Se alguém além do vendedor estiver no imóvel — inquilinos, familiares — a sua situação e qualquer contrato de arrendamento têm de ficar claros no CPCV. Os inquilinos em Portugal têm direitos fortes.
Licença de construção vs. realidade construída
Compare a área licenciada na licença de utilização com o edifício físico atual. Ampliações não autorizadas, caves convertidas ou pisos acrescentados são comuns e podem ser caros de regularizar.
Nos imóveis rurais: condicionantes de planeamento
Os imóveis rurais em áreas protegidas (REN, RAN, Parque Natural da Arrábida) têm regras de construção rigorosas. O que se pode construir ou ampliar depende do zonamento. Confirme sempre junto da câmara antes de assumir que um projeto é viável.
As divergências são o maior sinal de alarme
Se a caderneta predial diz 120m², o registo predial diz 145m² e a casa real parece ter 180m², algo foi construído sem licença pelo caminho. Resolve-se, mas leva tempo e dinheiro. Esclareça tudo antes de assinar — nunca depois.
Quando Desistir
Problemas que devem fazê-lo parar e repensar, mesmo que o imóvel pareça ótimo.
Sem licença de utilização numa construção moderna
Se um imóvel construído depois de 1951 não tem licença de utilização válida, a situação legal é incerta. Os bancos não emprestam e o imóvel não pode ser legalmente vendido sem a resolver.
Hipoteca ativa a favor do antigo banco do vendedor
Comum — o vendedor liquidou o empréstimo há anos mas nunca cancelou formalmente o registo. O cancelamento tem de acontecer antes da escritura ou no próprio ato. O seu advogado deve tratar disso.
Imóvel herdado com herdeiros em desacordo
Se o vendedor é um de vários herdeiros e os outros não deram formalmente o seu acordo, a venda não é segura. Todos os herdeiros têm de ser parte no contrato.
Processos judiciais ou penhoras pendentes
A certidão mostra quaisquer encargos judiciais ou registos de créditos. Têm de ser cancelados antes da escritura.
Condomínio com obras de vulto pendentes
Se o prédio aprovou reparações de vulto (fachada, telhado, estrutura) que ainda não foram faturadas, pode herdar o custo. Verifique sempre as atas da última assembleia.
Divergência significativa entre o licenciado e o real
Uma pequena variação é normal. Um piso inteiro a mais, uma piscina não autorizada ou um sótão convertido que duplica a área útil é um projeto de regularização que pode custar €5.000–€30.000+ e demorar meses.
Como a Due Diligence Corre na Prática
A sequência prática — o que o seu advogado faz e quando.
Proposta aceite, advogado mandatado
Assim que a sua proposta é aceite em princípio, mandate o seu advogado de imediato. Ele pedirá ao advogado do vendedor que reúna a documentação em poucos dias.
Documentação revista
O seu advogado revê a caderneta, o registo predial, a licença, o certificado energético e o condomínio (se aplicável). Os problemas são sinalizados com opções: resolver antes do CPCV, resolver entre o CPCV e a escritura, ou desistir.
Inspeção física (recomendada)
Opcional, mas vale a pena: um perito percorre o imóvel à procura de humidades, problemas estruturais e divergências entre o licenciado e a realidade. Custa tipicamente €300–€800.
Condições acordadas para o CPCV
Tudo o que não puder ser resolvido antes da assinatura torna-se condição do CPCV. Aprovação do crédito, saída de inquilinos, regularizações, liquidação de IMI — tudo escrito no contrato.
Verificação pré-escritura
A documentação final é pedida na semana anterior à escritura. Confirma que nada mudou desde o CPCV — sem novos encargos, sem IMI em falta, sem novos arrendamentos registados.